Immobilienkauf Schritt für Schritt: Eine Checkliste

Immobilienkauf Schritt für Schritt
Foto: iStock/Martin Barraud
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Schritt für Schritt zum Immobilienkauf: Welche Rolle einem Notar zukommt, warum eine Vormerkung im Grundbuch ratsam ist und wann der Kaufpreis fällig wird.

Was beim Hauskauf oder Wohnungskauf auf Sie zukommt. Unsere Checkliste gibt wertvolle Tipps für den Immobilienkauf: Von der Unterzeichnung des Kaufvertrags über Zahlungstermine für Grunderwerbssteuer und Kaufpreis bis zur Schlüsselübergabe. 

Schritt 1: Zur Vorbesprechung beim Notar

Der Notar bzw. die Notarin übernimmt eine Beratungsfunktion (und agiert auf Wunsch auch als Treuhänder). Er beantwortet grundlegende Fragen zum Immobilienkauf. Bei diesem Termin sollten folgende Punkte besprochen werden: 

  • Zukünftige Besitzverhältnisse bei mehreren Eigentümern
  • Einsicht ins Grundbuch & Prüfung, ob Verkäufer tatsächlich zum Verkauf berechtigt ist
  • Prüfung des Objekts hinsichtlich Altlasten, Wohnrechten oder Hypotheken
  • Ermittlung der zu erwartenden Kosten
  • Modalitäten für Zahlung und Übergabe
  • Vereinbarung Notarhonorar & Information Finanzamt

Schritt 2: Kaufvertragsentwurf

Sie bekommen vom Notar den Kaufvertrag inklusive aller im Rahmen der Vorbesprechung geregelten rechtlichen Vereinbarungen. Was neben Namen und Anschrift der beiden Parteien sowie der Gemeinde, in der die Immobilie steht, noch im Kaufvertrag enthalten sein muss:

  • Präzise Beschreibung der Wohnung oder des Hauses
  • Termin für Besitzerwechsel
  • Modalitäten im Falle einer nicht-geldlastenfreien Übergabe (und Vereinbarung, dass zum Übergabetermin die laufenden Kosten übernommen werden, die Altlasten aber der Verkäufer zu tragen hat)
  • Fälligkeit der Zahlung
  • Übernahme der Kosten für die Vertragserstellung
  • Beglaubigung der Unterschriften durch den Notar
  • Möglichkeit der Aufnahme eines Förderungsdarlehens
  • Einverständnis des Verkäufers bezüglich Übertragung der Eigentumsrechte

Schritt 3: Ab zur finalen Besichtigung

Bei der letzten gemeinsamen Besichtigung mit dem Verkäufer bzw. der Verkäuferin werden anhand einer Checkliste alle Räume kontrolliert. Darauf sollten Sie achten:

  • Mängel und sichtbare Schäden (und im Schadensfall Vereinbarung über Reparatur oder Preisminderung treffen)
  • Fotos vom aktuellen Zustand der Immobilien und der zu übernehmenden Einrichtungsgegenstände machen
  • Zählerstand für Wasser und Strom notierten
  • Kontrolle, ob tatsächliche Größe der Räume mit Angaben im Kaufvertrag übereinstimmt

Schritt 4: Beurkundungstermin

Bei einem Notartermin bestätigen Verkäufer bzw. Verkäuferin und Käufer bzw. Käuferin mit ihrer Unterschrift den Kaufvertrag und die Grundschuld. Die Übergabe der Wohnung erfolgt aber erst zum Zeitpunkt der Zahlung. Unser Tipp: Lesen Sie sich auch die umfangreichen Ergänzungen durch und lassen Sie sich diese bei Bedarf vom Notar erklären.

Schritt 5: Vormerkung

Der Notarbzw. die Notarin lässt eine Vormerkung im Grundbuch vornehmen, mit der er Ihren Anspruch auf die Immobilie frühzeitig sichert. Das schützt auch vor späteren Verfügungen durch Gläubiger.

Schritt 6: Grundschuldenlöschung

Sie sollten unbedingt prüfen, ob die Immobilie vom Vorbesitzerbzw. der Vorbesitzerin komplett abbezahlt wurde. Gegen eine geringe Gebühr kann vom Bezirksgericht eine Grundbuchabschrift angefordert werden. Die Löschung eventueller Grundschulden aus dem Grundbuch kann der Notar veranlassen.

Schritt 7: Fälligkeit der Grunderwerbssteuer

Nachdem der Notar bzw. die Notarin eine Kopie des Kaufvertrags an das Finanzamt geschickt hat, erhalten Sie als Käufer bzw. Käuferin eine Aufforderung zur Zahlung der Grunderwerbssteuer. Die Grunderwerbssteuer beträgt 3,5 Prozent des Kaufpreises. Unser Tipp: Planen Sie bei der Immobilienfinanzierung nochmals 15 Prozent vom Kaufpreis für Nebenkosten ein.

Schritt 8: Zahlung des Kaufpreises

Sind alle Unterlagen richtig und vollständig, versendet der Notar bzw. die Notarin die Zahlungsaufforderung. In der Regel passiert das zwischen zwei und acht Wochen nach dem Abschluss des Kaufvertrags.

Schritt 9: Überweisung Eigenkapital

Bei Finanzierung über einen Kredit wird das Eigenkapital auf ein gemeinsames Konto bei der Bank überwiesen. Außerdem werden die Zahlungsaufforderung sowie der Vormerkungs- und Grundschuldbestellungsnachweis an die Bank weitergeleitet.

Schritt 10: Überweisung des Kaufpreises

Wenn nicht anders vereinbart, ist der Kaufpreis innerhalb von zwei Wochen nach Erhalt der Zahlungsaufforderung auf das Treuhandkonto des Notars oder direkt auf das Konto des Verkäufers bzw. der Verkäuferin zu überweisen. Häufig fungiert der Notar als Treuhänder, er sichert die Erfüllung der gegenseitigen Pflichten. Jetzt wird auch sein Honorar fällig.

Schritt 11: Grundbucheintragung

Der von beiden Parteien unterschriebene Kaufvertrag muss in schriftlicher Form vorhanden und notariell oder gerichtlich beglaubigt sein. Erst dann können Sie als neuer Eigentümer im Grundbuch eingetragen werden. Im Rahmen der Eintragung werden allfällige Löschungserklärungen von Banken sowie Vorverkaufsrechte vermerkt.

Schritt 12: Schlüsselübergabe

Bei der Schlüsselübergabe wird gemeinsam mit dem Verkäuferbzw. der Verkäuferin nochmals geprüft, ob der Zustand der Wohnung den Vereinbarungen laut Kaufvertrag entspricht. Gibt es Reklamationen, müssen Sie diese unmittelbar dem Notar, dem Verkäufer und der Bank melden.

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