Die neun wichtigsten Tipps für einen Immobilienkaufvertrag

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Worauf Sie beim Kaufvertrag für ein Haus oder eine Wohnung unbedingt achten sollten. Plus: Ausführliche Checkliste für den erfolgreichen Immobilienkaufvertrag.

Der Immobilienkaufvertrag ist eine übereinstimmende Willenserklärung: Die Verkäuferin oder der Verkäufer verpflichtet sich dazu, die Liegenschaft ins Eigentum der Käuferin oder des Käufers zu übergeben. Diese oder dieser bestätigt mit der Unterschrift, im Gegenzug den vereinbarten Kaufpreis zu bezahlen. Der Kaufvertrag stellt sicher, dass alle Vereinbarungen klar und deutlich festgehalten werden und dient dem Schutz aller Vertragsparteien. Tauchen im Nachhinein Unstimmigkeiten auf, kann man sich auf den unterzeichneten Kaufvertrag berufen.

Auf folgende neun Faktoren sollten Sie bei der Erstellung eines Kaufvertrags unbedingt achten:

  1. Erstellung
    Zu Beginn ist die Frage zu klären, wer den Kaufvertrag aufsetzt. Ob die Verkäuferin oder der Verkäufer beziehungsweise die Käuferin oder der Käufer die Vertragsanfertigung übernimmt, ist rechtlich nicht festgelegt. In jedem Fall empfiehlt es sich, eine Juristin oder einen Juristen damit zu beauftragen oder sich zumindest beraten zu lassen.
  2. Kosten
    Beide Vertragsparteien müssen sich vor Abschluss des Kaufvertrags darüber einigen, wer damit verbundene, anfallende Kosten wie beispielsweise für die Beglaubigung oder die Grundbucheintragung übernimmt.
  3. Treuhandschaft
    Wenn die Immobilie mit einem Kredit finanziert wird, dann wird dieser mittels verbüchertem Pfandrecht gesichert. Das heißt, dass der Kaufpreis zuerst auf ein Treuhandkonto überwiesen wird und erst an die Verkäuferin oder den Verkäufer geht, wenn alle Vertragsbedingungen erfüllt sind. Der Kaufvertrag sollte von einer Notarin oder einem Notar beziehungsweise einer Anwältin oder einem Anwalt treuhänderisch abgewickelt werden.
  4. Mängel
    Neben dem Kaufpreis sind zahlreiche weitere Details abzuklären, bevor der Kaufvertrag aufgesetzt wird. Die Verkäuferin oder der Verkäufer muss die Käuferin oder den Käufer zum Beispiel über bekannte Mängel informieren. Bestehen Sach- oder Rechtsmängel, dann werden die Gewährleistungsregeln des Allgemeinen Bürgerlichen Gesetzbuches (ABGB) angewendet. Die Vertragsparteien können sich im Kaufvertrag aber auch über Regelungen einigen, die von diesem Gesetz abweichen.
  5. Genauigkeit
    Je exakter die Details im Kaufvertrag beschrieben sind, umso klarer sind sie für beide Vertragsparteien. Das beugt möglichen Problemen vor, sollte es im Nachhinein zu Streitigkeiten kommen.
  6. Korrektheit
    Falls der Kaufvertrag eigenmächtig erstellt wird, sollte er vor Unterzeichnung von einer Rechtsanwältin oder einem Rechtsanwalt beziehungsweise einer Notarin oder einem Notar geprüft werden, um Fehler und Unsicherheiten zu vermeiden.
  7. Gültigkeit
    Der Kaufvertrag ist erst dann gültig, wenn er öffentlich beglaubigt ist. Diese Aufgabe übernehmen eine Notarin oder ein Notar oder das zuständige Bezirksgericht.
  8. Grundbuch
    Auch wenn der Kaufvertrag unterschrieben und der Kaufpreis bezahlt ist: Die Immobilie geht erst mit der Eintragung ins Grundbuch in den Besitz des neuen Eigentümers über.
  9. Auflassungsvormerkung
    Ist die gekaufte Wohnung noch im Bau, sollte vertraglich eine Auflassungsvormerkung im Grundbuch festgelegt werden. Damit wird ausgeschlossen, dass die Immobilie erneut verkauft oder belastet wurde, noch bevor sie ins Eigentum übergegangen ist.

Checkliste: Das sollte der Kaufvertrag enthalten

  • Angaben zu den Vertragsparteien (Name, Adresse, Geburtsdatum)
  • Beschreibung des Kaufobjekts (Haus, Wohnung)
  • Beschreibung von Zubehör und Inventar
  • Angaben über mögliche Mängel (bei Wohnungen Angaben zur Hausverwaltung und Sanierungsbedarf am Gebäude)
  • Angabe des Kaufpreises
  • Zahlungsabwicklung und – fristen
  • Mögliche Belastungen auf dem Objekt (zum Beispiel Schuldübernahmen)
  • Zeitpunkt der Haus- oder Wohnungsübergabe
  • Angaben zur Haftung für Sach- und Rechtsmängel
  • Art der Absicherung des Käufers (zum Beispiel Treuhandschaft)
  • Mögliche erforderliche Genehmigungen (zum Beispiel Grundverkehrsgenehmigung)
  • Mögliche weitere Rechte und Verbote (zum Beispiel Vorverkaufsrechte oder Belastungsverbote)
  • Information zur Gewährleistung
  • Vereinbarung, wer anfallende Gebühren und Steuern übernimmt
  • Zuständiges Gericht bei Streitigkeiten
  • Aufsandungserklärung (schriftliches Einverständnis der Verkäuferin oder des Verkäufers über die Eintragung ins Grundbuch)
  • Angaben zur Einverleibung (Erwerb des Eigentumsrechts durch Eintragung im Grundbuch)
  • Notariell beglaubigte Unterzeichnung aller Vertragsparteien

(maka)

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