Mietzinsminderung: Wann besteht Anspruch?

Ist eine Wohnung nicht mehr in der Form bewohnbar wie bei Abschluss des Mietvertrages vereinbart, kann eine Mietzinsminderung gefordert werden.

Schimmel, Wasserschaden oder eine kaputte Therme sind für die Mieterin oder den Mieter sehr ärgerlich. Für Fälle wie diese gibt es die Mietzinsminderung, sprich einen Anspruch auf Reduktion der Miete. Möglich wird das, wenn Sie als Mieterin oder Mieter nachweisen können, dass die Wohnung mangelhaft ist.

Wann besteht ein Recht auf Mietzinsreduktion?  

Das Recht zur Mietzinsminderung gilt bei allen Wohnungsmietverträgen, unabhängig davon, ob sie unter das Mietrechtsgesetz (MRG) fallen oder nicht. Voraussetzung ist, dass die Wohnung nicht mehr in der Weise bewohnt werden kann, wie zum Vertragsabschluss vereinbart. Mögliche Gründe für eine Mietzinsreduktion:

• Defekte Therme
• Schimmelbefall
• Wasserversorgung fällt aus
• Eine oder mehrere Heizkörper fallen aus
• Anhaltender (Bau-)Lärm

Dauer der Mietzinsminderung

Das Recht auf Mietzinsminderung besteht während der Dauer der Beeinträchtigung. Ist der Schaden behoben oder wurden die Bauarbeiten beendet, fällt auch der Anspruch auf Mietzinsminderung. Ab diesem Zeitpunkt ist wieder die gesamte Miete zu bezahlen.

Höhe der Mietzinsminderung

Wie hoch die Mietzinsminderung ist, kann nicht pauschal beantwortet werden. Denn gesetzlich sind keine genauen Minderungsquoten festgelegt. Als Anhaltspunkte dienen bisher getroffene Gerichtsurteile. Beispiele aus der Rechtsprechung zeigen, dass je nach Ausmaß bei Schimmelbildung eine Mietzinsreduktion von sogar 100 Prozent möglich ist. Hat eine Wohnung über längere Zeit weder Wasser noch Strom, kann der Mietzins bis zu 80 Prozent gekürzt werden. Bei Lärmbelästigung liegt die Obergrenze normalerweise bei 25 Prozent.

Berechnung der Mietzinsminderung

Die Mietzinsminderung bezieht sich auf den gesamten Bruttomietzins, also auf die Miete zuzüglich Betriebskosten und Mehrwertsteuer. Bestand beispielsweise eine Lärmbelästigung durch eine Baustelle über 20 Tage und die Minderungsquote beträgt 20 Prozent, berechnet sich die Mietzinsreduktion folgendermaßen:

Bruttomiete: 1.000 Euro/Monat
Minderungsquote: 20 Prozent
Mietminderung für 30 Tage (1 Monat): 1.000 Euro x 0,2 (20 Prozent) = 200 Euro
Mietminderung für 20 Tage: (200 Euro : 30) x 20 = 133,33 Euro

Vorgehensweise bei Anspruch auf Mietzinsminderung

Empfohlen wird, die Vermieterin oder den Vermieter zu kontaktieren, sobald Mängel oder Lärm auftreten. Idealerweise erfolgt die Kontaktaufnahme schriftlich. In diesem Schreiben sollte zum einen die Behebung der Beeinträchtigung gefordert werden. Zum anderen ist darauf hinzuweisen, dass gesetzlich bereits ab Beginn der Beeinträchtigung eine Mietzinsminderung zusteht. Das heißt, eine Mietreduktion ist auch rückwirkend möglich. Zusätzlich ist die Vermieterin oder der Vermieter darauf aufmerksam zu machen, dass die weiteren Mietzahlungen nur unter Vorbehalt erfolgen und bereits zu viel bezahlte Miete zurückgefordert werden kann.

Tipp: Es wäre gesetzlich zwar zulässig, bei berechtigten Mängeln einen verminderten Mietzins zu bezahlen. Allerdings besteht das Risiko, auf den vollen Mietzins oder sogar auf Räumung wegen Mietrückstand geklagt zu werden, sollte sich die Minderungsquote als zu hoch erweisen. Daher besser die Miete unter Vorbehalt bezahlen und nach Beseitigung des Mangels mit der Vermieterin oder dem Vermieter abrechnen. 

Weiterführende Informationen:

• Informationen zur Mietzinsminderung der Mietervereinigung
• Mietrechtsgesetz (MRG)

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