Immobilienkredit: Die wichtigsten Fragen und Antworten

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Wie Sie einen Kredit für ein Haus oder eine Wohnung bekommen und was dabei zu beachten ist, damit es im Nachhinein zu keinen bösen Überraschungen kommt.

Die wenigsten Menschen können sich ein Eigenheim oder eine Wohnung rein von ihrem Ersparten kaufen. Meistens muss zusätzlich zu den vorhandenen Eigenmitteln ein Immobilienkredit aufgenommen werden. Es empfiehlt sich, den eigenen finanziellen Rahmen schon vor der aktiven Wohnungssuche abzuklären. Wenn dann die passende Liegenschaft gefunden ist, ist die Finanzierung größtenteils abgeklärt, und der Immobilienkredit kann ohne größere Hürden aufgenommen werden.

Wann benötigt man einen Kredit für eine Immobilie?

Es gibt verschiedene Gründe, einen Kredit für den Kauf einer Immobilie aufzunehmen, zum Beispiel:

  • Kauf eines Baugrundstücks
  • Bau eines Ein- oder Mehrfamilienhauses
  • Um- oder Zubau eines bestehenden Hauses
  • Renovierung oder Sanierung eines Hauses oder einer Eigentumswohnung
  • Umschuldungen bereits laufender Kredite auf Finanzierungsangebote mit günstigeren Konditionen

Wie bekommt man einen Kredit für ein Haus oder eine Wohnung?

Wer einen Kredit für ein Haus oder eine Wohnung aufnehmen möchte, muss bestimmte Voraussetzungen erfüllen. Einige davon sind gesetzlich definiert, andere werden von den Banken vorgegeben. Die zwei wichtigsten Voraussetzungen sind:

Die Kreditfähigkeit: Immobilienkredite werden nur an volljährige Personen vergeben, um sie vor möglichen Nachteilen zu schützen. Kreditfähig sind demnach in der Regel nur Menschen, die bereits das 18. Lebensjahr erreicht haben und in ihrer Geschäftsfähigkeit nicht beeinträchtigt sind.

Die Kreditwürdigkeit: Banken vergeben nur Kredite an Personen, die das Geld aller Voraussicht nach auch zurückzahlen können. Deshalb fragen die Finanzinstitute vorab beim Kreditschutzverband nach, ob es bereits Insolvenzen oder Inkassoeinträge gab. Wird die potenzielle Kreditnehmerin oder der Kreditnehmer als kreditwürdig eingestuft, ist der nächste Schritt die Überprüfung des regelmäßigen Einkommens.

Darüber hinaus ist es sinnvoll, der Bank so viele Informationen wie möglich bereitzustellen. Dazu zählen etwa Gehaltsnachweise oder ein lückenloser Lebenslauf. Die Bank beurteilt es außerdem positiv, wenn das Girokonto im Plus ist und man ein Sparkonto oder andere Sicherheiten wie eine Lebensversicherung besitzt. Auch die privaten Lebensumstände können abgefragt werden, etwa ob man verheiratet ist oder Kinder hat.

Arten der Immobilienfinanzierung

Beliebte Formen der Immobilienfinanzierung sind das Bauspardarlehen, der Wohnkredit (mit oder ohne Hypothek) und die Wohnbauförderung.

Tipp: Mehr Informationen zur Wohnbauförderung finden Sie im Artikel Wohnbauförderung: Finanzspritze fürs Eigenheim sowie im Beitrag Wohnbauförderung: Voraussetzungen und Anspruch

Ein Bauspardarlehen ist ein Darlehen, das von einer Bausparkasse vergeben wird. Diese Art des Kredits wird in der Regel für die Finanzierung von Bau, Kauf oder Renovierung von Immobilien eingesetzt. Immobilienkäuferinnen und -käufer zahlen dabei zunächst in einen Sparvertrag ein (Ansparphase), anschließend bekommen sie ein Darlehen zu festgelegten Konditionen (Auszahlungsphase). In den darauffolgenden Jahren zahlen Käuferinnen – und Käufer den Kredit mit einem vorher festgelegten Zinssatz zurück (Tilgungsphase). Der fixe Zinssatz bietet eine hohe Planungssicherheit. Beim Bauspardarlehen dient meist der Eintrag im Grundbuch als hypothekarische Besicherung.

Hypothek für Immobilie aufnehmen

Eine Hypothekardarlehen, oft als Hypothek bezeichnet, ist nicht zwingend erforderlich, um eine Immobilie zu finanzieren – vor allem nicht, wenn viel Eigenkapital vorhanden ist. Viele kommen aber nicht darum herum, eine Hypothek aufzunehmen.

Die Hypothek dient der Bank als Sicherheit, falls der Kreditnehmer zahlungsunfähig wird. Sie wird vor allem in der Immobilienfinanzierung eingesetzt. Eine Hypothek ist das im Grundbuch eingetragene Pfandrecht an einem Grundstück oder Gebäude. Sie verleiht dem Kreditgeber das Recht die Immobilie zu versteigern, falls das Darlehen nicht zurückgezahlt werden kann. Als Gegenleistung erhalten die Kreditnehmer Geld für die Finanzierung des Hauses oder der Wohnung.

Die Aufnahme einer Hypothek ist mit Kosten verbunden. Es fallen 1,2 Prozent des Pfandrechts als Gebühren für die Eintragung der Hypothek ins Grundbuch an. Zudem muss ein Gutachter zum Ermitteln des Immobilienwerts bezahlt werden. Hinzu kommen Notarkosten zum Aufsetzen des Hypothekarvertrages.

Wie beantragt man einen Immobilienkredit?

Um einen Kredit für ein Haus oder eine Wohnung bei der Bank zu beantragen, muss ein Finanzierungsplan vorgelegt werden. Er beinhaltet unter anderem die Kosten des Bauvorhabens beziehungsweise die Kaufsumme eines bestehenden Objekts sowie den Anteil an Eigen- und Fremdkapital. Auch Sicherheiten, Baupläne und Zeitpläne müssen bereitgestellt werden. Die Bank benötigt darüber hinaus einen Einkommensnachweis der letzten drei Monate, einen Eigenmittelnachweis und die Kopie eines amtlichen Lichtbildausweise wie Reisepass oder Führerschein. Je nach Immobilienart werden weitere Unterlagen wie der Kaufvertrag oder der Kaufvertragsentwurf, der aktuelle Grundbuchsauszug, genehmigte Einreichpläne inklusive einem Lageplan oder Kostenvoranschläge verlangt.

Welche Höhe der Kreditsumme ist realistisch?

Grundsätzlich gilt, dass beim Immobilienkredit mindestens 20 Prozent des Kauf- oder Baupreises in Form von Eigenmitteln vorhanden sein sollten. Je höher die Eigenmittel sind, desto besser, denn umso günstiger sind die Zinsenkonditionen der Bank. Wer einen Kredit aufnimmt, sollte außerdem bedenken, dass neben dem Kaufpreis der Immobilie auch Nebenkosten wie Maklerprovision oder Notariatskosten anfallen. Sie belaufen sich insgesamt auf rund zehn Prozent des Kaufpreises und sollten in der Kreditsumme berücksichtigt werden.

Für die Berechnung der höchstmöglichen Finanzierungssumme werden die Einnahmen und die Ausgaben gegenübergestellt. Der sich daraus ergebende Wert kann als Orientierung dafür dienen, welche Kreditrate man sich monatlich leisten kann. Damit auch bei unvorhergesehenen Ausgaben noch Geld da ist, sollte nicht zu knapp kalkuliert werden.

Nebenkosten beim Hauskauf bedenken

Wer einen Kredit aufnimmt, sollte außerdem bedenken, dass neben dem eigentlichen Kaufpreis der Immobilie auch Nebenkosten anfallen – wie die Grunderwerbssteuer, Kosten für die Eintragung ins Grundbuch, Notariats- und Anwaltskosten und sehr oft auch eine Maklerprovision. Diese Nebenkosten belaufen sich insgesamt auf rund zehn Prozent des Kaufpreises und sollten in der Kreditsumme berücksichtigt werden.

Wie setzen sich die Kreditzinsen zusammen?

Grundsätzlich richtet sich die Höhe des Zinssatzes nach dem aktuellen Leitzins. Das ist jener Zinssatz, zu dem sich auch Banken untereinander Geld ausborgen. Bei Immobilienkrediten wird häufig der Euribor (European Interbank Offered Rate) herangezogen. Da es auch andere Leitzinssätze gibt, macht es Sinn, hier genauer nachzufragen.

Hinzu kommt der Bankenaufschlag. Dabei handelt es sich um jenen Anteil am Zinssatz, den die Bank für die Abwicklung verrechnet. Dieser ist von Bank zu Bank unterschiedlich. Es ist hilfreich, die Finanzierungsangebote mehrerer Banken zu vergleichen. Denn auch geringe Zinsunterschiede können sich bei höheren Kreditsummen langfristig summieren. Banken müssen kreditinteressierten Personen vorab ein Informationsformular überreichen, das alle Kosten in Form des effektiven Jahreszinssatzes enthält. Das ermöglicht einen relativ guten Vergleich.

Wie hoch sind die Zinsen für einen Immobilienkredit?

Ist der Leitzins niedrig, muss trotzdem mit Zinsen von einem bis zweieinhalb Prozent gerechnet werden. Der konkrete Zinssatz hängt mitunter auch davon ab, ob fixe oder variable Zinsen gewählt werden. Eine Fixverzinsung ist meist auf eine relativ kurze Laufzeit von zehn oder 15 Jahren festgelegt und etwas höher. Eine variable Verzinsung ist auf einen längeren Zeitraum von 20 bis 40 Jahren ausgelegt und zu Beginn niedriger. Der Nachteil ist jedoch, dass die Zinsen steigen können. Es gibt auch Banken, die eine Kombination aus fixem und variablem Zinssatz anbieten.

Die Zinssätze für Wohnbaukredite sind in Österreich seit Jahren auf einem sehr niedrigen Niveau. Doch auch geringe Zinsunterschiede machen bei einem hohen Kredit schnell eine Ersparnis von vielen Tausenden Euros aus. Vergleichen Sie die Angebote daher genau – oder lassen Sie dies von einem unabhängigen Kreditvermittler tun – um das beste Angebot zu finden. (maka, scu)

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