Meine Baulücke

Bilder: Mirza Omerhodzic
Lesedauer: 7 Minuten

Ein User erzählt, wie er in Graz eine Baulücke gefunden und bebaut hat. Das Ergebnis sind drei mehrgeschossige Wohnungen mit einem Betonatrium, mehreren Terrassen und einem Garten.

Je attraktiver die Wohnlage, desto teurer meistens das Baugrundstück. Die meisten Menschen lassen ein sogenanntes „Restgrundstück“ bebauen, da man auf einer eher kleinen Fläche durch die umgebende Bebauung relativ viel Nutzfläche erhält und das Grundstück somit – bezogen auf die zu bebauende Bruttogeschossfläche – sehr günstig ist. Mir ist es nicht darum gegangen.

Seitdem ich mit meinem Architekturstudium begonnen habe, haben mich die Baulücken dieser Art interessiert. Der Hintergrund ist ganz einfach der, dass eine „grüne Wiese“, also ein gewöhnliches Grundstück, einem Architekten zu viele Möglichkeiten bietet. Bei einer Baulücke ist man auf die stark vorgegebenen Feuermauern links und rechts beschränkt.

Die Herausforderungen

Die erste Herausforderung war, ein geeignetes Grundstück zu finden. Ich habe immer wieder interessante Lücken gesehen und habe dann die Besitzer angeschrieben. In der Nähe meiner Eltern habe ich meine Baulücke gefunden. Für Bauträgerunternehmen war das Grundstück uninteressant, da es zu klein und damit zu kompliziert zu bebauen war.

Der Besitzer meiner Baulücke war ein Arzt aus Graz, der das Grundstück mit dem Haus als Anlage gekauft hat und für die Lücke keine Verwendung sah. Ich habe dem Besitzer einen Plan geschickt und ihn gefragt, ob er sich vorstellen könnte diesen Streifen zu verkaufen. Zu meiner Verwunderung, war er gesprächsbereit.

Meine Baulücke
Meine Baulücke
Bild: Mirza Omerhodzic

Das Problem war, dass das Gründerzeitgebäude zu dem das Grundstück gehörte in der Feuermauer zwei Fenster verbaut hatte und, dass es nicht als eigenes Grundstück geteilt war. Eine weitere Herausforderung war die Bebaubarkeit des Grundstücks. Zuerst musste also eine Grundstücksteilung erwirkt werden und danach habe ich einen Einreichplan erstellt. Die zwei Fenster in der Brandwand mussten zugemauert werden und stattdessen wurden im Nachbargebäude neue Dachflächenfenster eingebaut.

Der Bau
Neues Dachflächenfenster im Nachbargebäude
Bild: Mirza Omerhodzic

Als ein Glücksfall hat sich die erhöhte Lage herausgestellt, denn das Grundstück liegt circa zehn bis zwölf Meter über der Straße. Außerdem ist das Grundstück Ost –West ausgerichtet und man hat aus jeder Wohnung einen wunderschönen Blick auf den Grazer Schloßberg.

Blick auf den Schlossberg
Bild: Mirza Omerhodzic

Die Planung

Relativ schnell habe ich festgestellt, dass es auch bei einer Baulücke diverse Varianten gibt.

Da die Nachbargebäude ein riesiger Wohnbau aus den 60er Jahren und links daneben eine zweieinhalb geschossige Gründerzeitbebauung sind, musste man bei der Planung ein Projekt entwickeln, das sich städtebaulich in das Ortsbild einfügt.

Grundsätzlich ist die Stadt Graz daran interessiert Baulücken zu schließen, da es in Graz innerstädtisch eine „Blockrandbebauungsweise“ gibt. Bei dieser, in Österreichs Städten typischen Bauweise, rahmen Wohngebäude einen gemeinsamen Hof ein und orientieren sich mit der Fassade zur Straße.

Neben einem hohen und einem niedrigen Gebäude ist auch für einen Laien ersichtlich, dass man das neu zu errichtende Gebäude dazwischen etwas höher als das kleine und etwas niedriger als das hohe Bestandsgebäude definieren sollte. Aufgrund dieser Planung war die Stadt Graz bereit ein Städtebaugutachten zu verfassen und eine sogenannte „Baudichteerhöhung“, die mit dem Bau meines Gebäudes einherging, zu genehmigen.

Die Idee am Anfang war es, ein klassisches Stadthaus, also ein viergeschossiges Einfamilienhaus, zu bauen bzw. zu entwickeln und genehmigen zu lassen. Der Weg von einem vier-geschossigen Einfamilienhaus zu einem sechsgeschossigen Wohnbau (inklusive Untergeschoss) war ein Entwicklungsprozess.

Querschnitt
Querschnitt
Bild: Mirza Omerhodzic

Durch die Eigenplanung entstanden kaum Kosten für mich, aber zuerst bin ich etwas naiv an die Sache herangegangen. Ich habe mit verschiedenen Einfamilienhaus-Varianten gespielt. Das Problem dabei war, dass ich einfach unerwartet viel Netto-Nutzfläche herausbekommen habe und ein Einfamilienhaus mit 300 Quadratmetern für mich finanziell nicht machbar war.

Planungsziele

Es gab ein paar wichtige Planungsziele für mich:

  • Die Zimmer sollten nie schmäler als drei Meter sein, nicht kleiner als zwölf Quadratmeter und auch wenn das Haus von außen sehr schmal ist, wollte ich dies im Innenraum nicht spürbar machen.
  • Innen sollte sich das Haus wie jedes andere anfühlen.
  • Ich wollte unbedingt eine Garage für einen BMW 2002 – den ich leider noch immer nicht habe.
  • Die Garage sollte wie ein kleiner Ausstellungsraum sein, nur das Auto drinnen und sonst nichts.

Baulücken-Projekte, die man aus Holland, Skandinavien und auch aus den Zeitschriften kennt, sind bei uns rechtlich einfach nicht machbar. Dass meine Baulücke am Ende „nur“ drei mehrgeschossige Wohnungen wurden, ist der Steierischen Bauordnung, die sehr vielen Regelungen vorgibt, geschuldet.

Ein notwendiges allgemeines Fluchtstiegenhaus zum Beispiel ist bei einer Baulücke nicht leicht zu konzipieren – vor allem dann nicht, wenn noch ein Lift verbaut wird. Mit dem Fluchtstiegenhaus und dem Lift ist circa ein Drittel der bebauten Fläche ausgenutzt. Wenn man die Wände außen abzieht, bleiben circa fünfeinhalb Meter Breite zur Verfügung.

Stiegenhaus & Lift
Stiegenhaus & Lift
Bild: Mirza Omerhodzic

Ich wollte auf jeden Fall auf beiden Seiten der Wohnungen Fenster haben. Die Problematik war, dass straßenseitig ein allgemeines Stiegenhaus benötigt wurde und dies sehr viel Platz genommen hat. Ich habe um jeden Zentimeter gekämpft. So habe ich zum Beispiel einen 5-Personen Lift einbauen lassen, obwohl der 6-Personen Lift deutlich günstiger, aber auch um fünf Zentimeter breiter gewesen wäre.

Statisch gesehen, gab es nicht so viele Herausforderungen bis auf die Fundamentunterfangung des Gründerzeithauses daneben. Dies bedeutet, dass man das Haus abschnittsweise untergraben muss und die Fundamente verlängert werden, da sonst die Belastung des Neubaus auf das bestehende Haus einwirkt.

Der Bau

Der Bau selbst ging gut voran. Ich habe das Haus bauen lassen, aber im Vorfeld sehr detailliert geplant. Es ist ein Massivhaus mit Beton und Ziegelmauerwerk und ich war mindestens zweimal pro Tag auf der Baustelle.

Das Ergebnis

Schlussendlich ist auf der Baulücke mit einer Grundstücksgröße von 129 Quadratmeter eine kreative Konstellation aus drei mehrgeschossigen Wohnungen entstanden, die eine Nettonutzfläche von insgesamt 282 Quadratmeter ergeben:

  • Top 1: 110 Quadratmeter + 1 Garage 15 Quadratmeter
  • Top 2: 47 Quadratmeter
  • Top 3: 110 Quadratmeter

Intern sind die drei Wohnungen mit Innen-Stiegenhäusern erschlossen worden.

Top 1

Die untere Wohnung ist wegen des Atriums im „Keller“ mein Liebling. Diese Wohnung erstreckt sich über drei Geschosse und ist für mich wie ein Haus im Haus geworden.

Eine Besonderheit dieser Wohnung sind die drei Eingangstüren in jedem Geschoss. Sowohl im Kellergeschoss als auch im Erdgeschoss und im ersten Obergeschoss gibt es je eine Wohnungseingangstüre.

Ein kleines Betonatrium im Untergeschoss, eine 20 Quadratmeter große Terrasse im Erdgeschoss und ein erstes Obergeschoss mit Schloßbergblick zählen zu den Highlights dieser Wohnung und meiner Baulücke.

Top 2

In der Mitte befindet sich noch eine kleinere eingeschossige Wohnung mit 47 Quadratmetern.

Top 3

In den oberen zwei Stockwerken befindet sich eine zweigeschossige Maisonette mit einer 55 Quadratmeter großen Dachterrasse. Der Lift war dann ein „Zuckerl“ für die Penthauswohnung.


Mirza Omerhodzic ist Diplom-Ingenieur für Architektur und hat an der TU Graz studiert. Er wurde in Bosnien (Banjaluka) geboren, ist seit 1993 in Österreich und wohnhaft in Graz.


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