Altbau oder Neubau: Die Vor- und Nachteile

Wer eine Wohnung mieten oder kaufen möchte, muss sich entscheiden: Altbau oder Neubau? Hier finden Sie die Vor- und Nachteile im Überblick.

Was ist ein Altbau, was ein Neubau?

Laut dem österreichischen Mietrechtsgesetz gelten Gebäude, deren Baubewilligung nach dem 30. Juni 1953 erteilt wurden, als Neubauten. Alle Gebäude davor sind Altbauten. Als klassische Altbauten auf dem Wohnungsmarkt assoziieren viele allerdings die Bauten aus der Gründerzeit um 1900.

Heute werden mit Neubauten meist moderne Bauten gemeint – samt moderner Ausstattung, guter Energieeffizienz und gegenwärtiger Bautechnologie. Viele Immobilien, die in den 1950er, 60er und 70er Jahren errichtet wurden und auf dem Papier Neubauten sind, weisen ähnliche Nachteile auf wie klassische Altbauten.

Die folgenden Vor- und Nachteile beziehen sich auf klassische Altbauten sowie moderne Neubauten.

Welche Vor- und Nachteile hat ein Altbau?

Vorteile Altbau:

• Lage: In den historischen, alten Zentren der Städte befinden sich überwiegend Altbauten. Neubauten sind selten, da unverbaute Grundstücksflächen für neue Immobilien kaum verfügbar sind.
• Wohngefühl und Ausstattung: Hohe Räume, Parkett, Flügeltüren und große Fenster, Stuckdecken und Klopfbalkon geben klassischen Altbauten ein unnachahmliches Wohngefühl.
• Vollanwendung Mietrechtsgesetz (MRG): Mieter und Mieterinnen können ihre Rechte leichter durchsetzen.
• Niedrigerer Mietzins: Die Miethöhe ist durch das MRG gesetzlich geregelt. Wer nach dem 1. März 1994 eine Wohnung gemietet hat, bezahlt den sogenannten Richtwertmietzins. Vorsicht: Die Nebenkosten sind dafür oft höher, siehe Nachteile.

Nachteile Altbau:

• Grundriss: Altbauten verfügen oft über gewöhnungsbedürftige Grundrisse. Die Raumaufteilung ist häufig suboptimal: Ein winziges Bad, ein großes Vorhaus, Durchgangszimmer.
• Hohe Nebenkosten: Räume mit drei oder vier Meter Höhe sind schwieriger zu beheizen. Kommen schlecht isolierte Fenster dazu, sind die Heizkosten oft beträchtlich. Die Nebenkosten sind in Altbauten daher oft deutlich höher.
• Veraltete Infrastruktur: Veraltete Elektroleitungen, feuchte Keller, schlecht isolierte Fenster (Lärm), ein undichtes Dach, ein heruntergekommenes Stiegenhaus und kein Lift sind in Altbauten oft Realität.

Welche Vor- und Nachteile hat ein Neubau?

Vorteile Neubau:

• Grundriss: Neu gebaute Immobilien sind in punkto Raumaufteilung effizient und alltagstauglich. Es werden keine Quadratmeter unnötig verschwendet, etwa für riesige Vorräume, und lieber dort dazu genommen, wo sie gebraucht werden: ein großzügig ausgelegtes Badezimmer, Abstellraum, Balkon oder Terrasse.
• Komfort: Die Ausstattung ist modern: Eine Fußbodenheizung statt einer jährlich zu wartenden Therme und ein trockenes, sauberes Kellerabteil, das tatsächlich auch benutzt werden kann, machen das Wohnen bequemer. So auch ein Garagenplatz im Haus bzw. ein Stellplatz im Freien, ein Fahrrad- und Kinderwagen-Abstellraum oder ein Fitnessraum im Haus. Dichte Fenster und Balkontüren mindern nicht nur die Heizkosten, sondern dienen auch als Lärmschutz.
• Energieeffizienz: Neubauten haben meist eine bessere Wärmedämmung und Isolierung.
• Niedrige Nebenkosten: Die Nebenkosten fallen durch die bessere Wärmedämmung und folglich geringere Heizkosten niedriger aus als in Altbauten.

Nachteile Neubau:

• Lage: In Stadtzentren gibt es kaum unbebaute Flächen zur Errichtung neuer Immobilien. Neubauten befinden sich daher oft in Außenbezirken. Innerstädtischen Bezirke sind geprägt von Altbauten.
• Höherer Mietzins: Neubauten (Ausnahme geförderte Neubauten) fallen nicht in den Vollanwendungsbereich des MRG. Es gibt daher keine Mietzinsbegrenzung. Die Nebenkosten sind dafür oft niedriger, siehe Vorteile.

Zusammengefasst: Altbauwohnungen sind oft zentraler gelegen und glänzen durch eine unvergleichliche Wohnatmosphäre. In puncto Komfort und Nebenkosten kommen sie an einen Neubau aber oft nicht heran. Neubauten haben eine praxistaugliche Raumaufteilung, sind modern ausgestattet und energieeffizient, dafür oft teurer und weniger zentral gelegen.

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