Zusammensetzung der Miete: Was alles dazugehört

Wie sich die Miete zusammensetzt, wie sie berechnet wird und welche Obergrenzen es bei der Miethöhe gibt.

Die Miete oder der Mietzins ist jener Betrag, der monatlich für eine Wohnung bezahlt werden muss. Die Zusammensetzung der Miete erfolgt aus mehreren Teilen:

Nettomietzins (abhängig von Wohnungskategorie, Alter des Hauses und anderen gesetzlichen Bestimmungen)
Anteil an Betriebskosten und öffentlichen Abgaben (zum Beispiel Müllabfuhr, Wasser, Reinigung)
Gegebenenfalls Anteil für besondere Aufwendungen wie Gemeinschaftseinrichtungen (zum Beispiel Lift, Spielplatz, Heizungsanlage)
Gegebenenfalls Entgelt für mitvermietete Einrichtungsgegenstände (zum Beispiel Möbel, Waschmaschine)
10% Umsatzsteuer vom Mietzins

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Welche Hauptmietzinsarten gibt es?

Der Mietzins für Wohnungen der gleichen Größe kann zum Teil stark variieren. Natürlich ist die Lage ein wichtiges Kriterium. Noch stärker hängt die Höhe der Miete vom Baujahr des Hauses und dem Zeitpunkt des Vertragsabschlusses ab. Maßgeblich aber ist vor allem, ob die Wohnung unter das Mietrechtsgesetz fällt. Wenn das nicht der Fall ist, kann die Vermieterin oder der Vermieter einen frei vereinbarten Hauptmietzins einfordern. Das heißt, in diesem Fall gibt es keine Obergrenze. Angebot und Nachfrage bestimmen dann die Höhe der Miete.

Die Berechnung der Miete im Mietrechtsgesetz ist hingegen streng geregelt. Hier gibt es drei verschieden Arten. Für Verträge, die vor dem 1.3.1994 abgeschlossen wurden, gilt nur der Kategorienmietzins. Für Mietverträge, die ab dem 1.3.1994 abgeschlossen wurden, wird zwischen dem angemessenen Mietzins und dem Richtwertmietzins unterschieden. Als angemessen gilt die Miete, wenn sie sich am ortsüblichen Mietzins beziehungsweise dem durchschnittlichen Marktpreis orientiert.

Was versteht man unter Kategorienmietzins?

Der Kategorienmietzins gilt für Hauptmietverträge, die zwischen dem 1. Januar 1982 und dem 28. Februar 1994 abgeschlossen wurden. Wenn kein angemessener Mietzins vereinbart wurde, gelten folgende wertgesichterte Kategoriebeträge pro Quadratmeter Nutzfläche und Monat:

Kategorie	Kategoriebetrag ALT (bis 1.2.2018)	Kategoriebetrag NEU (seit 1.2.2018)
A	3,43 €	3,60 €
B	2,57 €	2,70 €
C	1,71 €	1,80 €
D (brauchbar)	1,71 €	1,80 €
D (unbrauchbar)	0,86 €	0,90 €

Für Mietverträge, die ab dem 1. März 1994 abgeschlossen wurden, gilt der Kategorienmietzins nur für die Wohnungen der Kategorie D. Für die Wohnungen der Kategorie A, B und C gilt wiederum der Richtwertmietzins. (Quelle: https://www.ovi.at/recht/miete/mietzins-und-betriebskosten/ , Stand: 4.11.2019)

Was versteht man unter Richtwertmietzins?

Der Richtwertmietzins ist der in der Praxis am häufigsten anzutreffende Mietzins. Er definiert jenen Betrag, der pro Wohnquadratmeter pro Monat verlangt werden darf. Die Richtwerte werden vom Justizministerium gesetzlich festgesetzt und laufend an den Verbraucherpreisindex angepasst. Sie variieren je nach Bundesland. Es gibt außerdem je nach Zustand und Ausstattung Zuschläge und Abstriche, zum Beispiel für Balkone, Keller- und Dachbodenräume, Abstellplätze, die Lage oder den Erhaltungszustand des Hauses.

Der Richtwertmietzins wird vom Justizministerium festgelegt und alle zwei Jahre an die Inflation angepasst. Hier finden Sie die aktuellen Richtwerte pro Quadratmeter pro Bundesland:

Bundesland	Richtwert
Burgenland	5,30 €
Kärnten	6,80 €
Niederösterreich	5,96 €
Oberösterreich	6,29 €
Salzburg	8,03 €
Steiermark	8,02 €
Tirol	7,09 €
Vorarlberg	8,92 €
Wien	5,81 €

Die angegebenen Richtwerte sind seit dem 1. April 2019 wirksam, sofern der Hauptmietvertrag ab dem 1. April 2019 erfolgt ist. (Quelle: https://www.ovi.at/recht/miete/mietzins-und-betriebskosten/, Stand: 4.11.2019)

Was tun, wenn der Hauptmietzins höher ist?

Ist der vereinbarte Hauptmietzins höher als die im Mietrechtsgesetz festgelegten Höchstwert, ist die Vereinbarung ungültig. Die Mieterin oder der Mieter kann eine nachträgliche Absenkung verlangen. Das ist rückwirkend bis zu drei Jahre und auch nach Kündigung einer Wohnung möglich. Zu viel bezahlte Miete muss dann gutgeschrieben oder zurückbezahlt werden.

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