Ablöse bei Mietwohnungen: Das sollten Sie wissen

Ablöse bei Mietwohnungen
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Was ist eine Ablöse? Müssen Sie sie bezahlen oder nicht? Häufig gestellte Fragen und Antworten, die das Mietrecht darauf gibt.

Unter dem Begriff „Ablöse“ meinen in puncto Mietwohnungen und Mietrecht nicht alle dasselbe. Es gibt unterschiedliche Formen der Ablöse. In diesem Beitrag wird eine der gängigsten und einfachsten Formen behandelt – jene zwischen Vormieterin oder Vormieter und Neumieterin oder Neumieter.

Was ist eine Ablöse bei einer Mietwohnung?

Eine Ablöse bei einer Mietwohnung ist eine einmalige Zahlung eines Geldbetrags der Mieterin oder des Mieters, die zu Beginn des Mietverhältnisses geleistet wird. Dabei handelt es sich um jene Summe, die eine Neumieterin oder ein Neumieter an die Vormieterin oder den Vormieter für bestimmte Einrichtungsgegenstände oder getätigte Investitionen bezahlt, wenn die Person als Nachfolge in dieselbe Mietwohnung zieht.

Wann und wofür darf eine Ablöse verlangt werden?

Zur Ablöse kommt es folgendermaßen: Die Vormieterin oder der Vormieter zieht aus der bisher bewohnten Mietwohnung aus. Sie oder er möchte aber ausgewählte Möbelstücke wie zum Beispiel einen Schrank, ein Bett oder eine Küche in der alten Wohnung zurücklassen. Dafür kann sie oder er mit der Neumieterin oder dem Neumieter eine Ablöse vereinbaren. Das bedeutet, dass diese oder dieser einen gewissen Geldbetrag bezahlt. Im Gegenzug dafür erhält sie oder er die in der Wohnung verbleibenden Möbel oder Gegenstände.

Wie hoch darf die Ablöse sein?

Wie hoch die Ablöse ist, hängt in erster Linie vom Wiederbeschaffungswert ab. Dabei handelt es sich um jenen Geldbetrag, zu welchem dasselbe oder ein vergleichbares Möbelstück aktuell käuflich wäre. Aus dem Wiederbeschaffungswert und einigen weiteren Faktoren wie Lebensdauer oder Wertverlust wird der Zeitwert berechnet. Als Faustregel für die Ablöse gilt laut Mietrecht, dass man auf den Zeitwert maximal 50 Prozent aufschlagen kann.

Wie wird der Zeitwert berechnet?

Was kompliziert aussieht, ist im Prinzip einfach, wenn man alle nötigen Parameter kennt. Folgendes Beispiel verdeutlicht die Berechnung: Stellen Sie sich vor, Sie haben vor vier Jahren ein hochwertiges Massivholzbett von einem Tischler anfertigen lassen. Der Neupreis betrug 2.500 Euro. Für Transport und Aufbau haben Sie noch einmal 200 Euro bezahlt. Die Lebensdauer beträgt 20 Jahre, die Restlebensdauer nach vier Jahren Benutzung somit 16 Jahre.

Der Wertverlust betrug im ersten Jahr 24 Prozent, das sind 600 Euro. In den weiteren 19 Jahren wird er somit insgesamt 76 Prozent, also 1.900 Euro, betragen. Pro Jahr sind das 100 Euro. Weil Sie das Bett seit vier Jahren besitzen, macht das weitere 400 Euro Wertverlust aus. Mittlerweile sind außerdem zwei Latten im Wert von 50 Euro kaputt. Die Rechnung sieht wie folgt aus:

Beispiel
Hochwertiges Massivholzbett

Wiederbeschaffungswert 2.500 Euro
– Wertverminderung im ersten Jahr    600 Euro
– Wertverminderung in den Folgejahren 400 Euro
x Restlebensdauer x 16 Jahre
/ durchschnittliche Lebensdauer – 1 /19
+ Zuschlag (zum Beispiel Montage, Lieferung) + 200
– Abschlag (zum Beispiel, wenn etwas kaputt ist)– 50

Zeitwert

1.413,16

Auf die Summe von 1.413,16 dürfen Sie 50 Prozent (706,58 Euro) aufschlagen. Sie können für das Bett demnach 2.119,74 Euro verlangen.

Wie ist bei der Ablöse einer Küche vorzugehen?

Besonders häufig wird eine Ablöse für die Küche in einer Mietwohnung verlangt. Das ist aber nur rechtens, wenn die Wohnung ansonsten unmöbliert vermietet wird. Stimmt die Nachmieterin oder der Nachmieter zu, geht die Küche in ihren oder seinen Besitz über. Als Grundlage für die Berechnung des Zeitwerts gilt ebenfalls oben stehende Formel. Bei einem erneuten Umzug kann die Küche auf Wunsch mitgenommen werden.

Gibt es ein Recht darauf, beim Auszug eine Ablöse zu verlangen?

Als Mieterin oder Mieter haben Sie laut Mietrecht kein Recht darauf, Ablöse auf ihre Wohnungseinrichtung zu bekommen. Sie können jedoch versuchen, eine Nachmieterin oder einen Nachmieter zu finden, der Ihnen den gewünschten Geldbetrag bezahlt. Wenn Ihre Vermieterin oder Ihr Vermieter die neuen Mieterinnen oder Mieter auswählt, können diese zur Ablöse nicht verpflichtet werden.

Wofür darf keine Ablöse verlangt werden?

Was zur Grundausstattung einer Wohnung gehört, darf nicht abgelöst werden. Dazu zählen unter anderem: Heizung, Bad, WC, Küchenherd, Abwasch, Böden oder Wandfarben. Ausgenommen davon sind Substandardwohnungen, die zum Beispiel die Toilette am Gang haben. Hat die Vormieterin oder der Vormieter in bauliche Maßnahmen investiert, kann sie oder er eine Ablöse verlangen.

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