Was bedeutet der Begriff Immobilienbewertung genau?

Immobilienbewertung
Foto: iStock/Tinnakorn Jorruang

Wozu die Bewertung von Immobilien notwendig ist, wer sie durchführen darf und mit welchen Kosten zu rechnen ist

Eine Immobilie zu bewerten heißt, dass der Verkehrswert eines Gebäudes ermittelt wird. Man spricht auch vom sachlichen Wert eines Hauses oder einer Wohnung. Einfacher ausgedrückt beschreibt eine Immobilienbewertung jenen Preis, zu dem das Objekt voraussichtlich verkauft werden könnte. Wer eine Immobilienbewertung in Auftrag gibt, etwa weil er ein Gebäude kaufen oder verkaufen möchte, kann sich so ein Bild vom tatsächlichen Wert machen. Mögliche Einflussfaktoren sind unter anderem die Lage, das Grundstück, die Größe, die Bausubstanz, das Alter, der Reparatur- und Sanierungsbedarf, der Energieausweis oder wie die Immobilie genutzt werden kann.

Wer darf eine Immobilienbewertung durchführen?

Mit der Bewertung einer Immobilie kann man Immobiliengutachter und freie Sachverständige beauftragen. Beim Immobiliengutachter sollte darauf geachtet werden, dass er registriert und gerichtlich zertifiziert ist. Freie Sachverständige verlangen in der Regel ein geringeres Honorar, sie können sich aber nicht gerichtlich zertifizieren lassen. Das bedeutet, dass ihre Gutachten vor Gericht keine Gültigkeit haben. Bei Streitigkeiten müsste deshalb ein zweites, gerichtlich zugelassenes Gutachten erstellt werden. Wer sich rasch einen ersten Überblick über den Wert einer Immobilie machen möchte, kann selbst eine Online-Immobilienbewertung durchführen, die teilweise kostenlos angeboten werden.

Wozu wird eine Immobilienbewertung gebraucht?

Es gibt verschiedene Gründe, um eine Immobilienbewertung in Auftrag zu geben.

  • Kauf oder Verkauf einer Immobilie, um den gewünschten Preis zu erzielen
  • Aufnahme eines Hypothekarkredits
  • Versteigerung einer Immobilie
  • Erbe oder Schenkung einer Liegenschaft
  • Gütertrennung nach einer Scheidung
  • Steuervorteile bei Immobilieninvestments
  • Stellen eines Förderungsantrags, zum Beispiel beim Hausbau

Welche Möglichkeiten der Bewertung von Immobilien gibt es?

Es gibt drei unterschiedliche Methoden, um eine Immobilie zu bewerten:

  • Vergleichswertverfahren: Dabei handelt sich um das gängigste Verfahren zur Immobilienwertermittlung. Die Immobilie wird mit anderen Liegenschaften verglichen, zum Beispiel was die Lage oder den Zustand betrifft. Der Wert, der für die Immobilie festgelegt wird, orientiert sich an den tatsächlich erzielten Verkaufspreisen der verglichenen Objekte.
  • Ertragswertverfahren: Bei diesem Verfahren ist der ermittelte Immobilienwert davon abhängig, wie hoch die möglichen Mieteinnahmen sind. Somit zeigt das Verfahren auf, ob sich das Vermieten einer Immobilie lohnt – und dient als Grundlage für die Kaufentscheidung.
  • Sachwertverfahren: Dieses Verfahren wird vor allem bei Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen, die von den Besitzern selbst genutzt werden, angewendet. Der Gesamtwert der Immobilie wird aufgrund des Bodenrichtwerts und des Gebäudewerts eruiert. Das Ergebnis ist eine Schätzung der Kosten, die bei einer Wiederherstellung des Objekts anfallen würden.

Welches Verfahren sich am besten eignet, hängt unter anderem von der Art und Nutzung der Immobilie ab. Auch Grund und Umfang der Bewertung sind Entscheidungsfaktoren. Der Gutachter oder Sachverständige sollte jedenfalls transparent machen, warum er sich für ein bestimmtes Verfahren entscheidet, denn welche Option angewendet wird, beeinflusst den Wert der Immobilie maßgeblich.

Wie hoch ist der Preis für eine Bewertung?

Wie viel eine Immobilienbewertung üblicherweise kostet, ist nicht einheitlich geregelt. Wer einen privaten Immobiliengutachter oder Sachverständigen beauftragt, sollte sich zuerst ein Angebot stellen lassen. Der Preis für die Bewertung ist Verhandlungssache. Natürlich kommt es auch darauf an, wie viel Zeit für die Immobilienbewertung kalkuliert wird oder welche Messungen vorgesehen sind. Man sollte aber mindestens 2.000 Euro für das Gutachten einplanen. Für gerichtlich beauftragte Gutachter, zum Beispiel im Fall von Erbschafts- oder Scheidungsstreitigkeiten, sind die Richtpreise im österreichischen Gebührenanspruchsgesetz festgeschrieben. Sie sind etwas niedriger als bei Privaten, beginnen bei unter 1.000 Euro und können je nach Größe und Wert bis zu mehrere Tausend Euro hoch sein.

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