Bestellerprinzip: Wer zahlt künftig die Maklerprovision?

Bisher wurde die Maklerprovision oft an den oder die Mieter:in abgewälzt. Das soll sich mit dem Bestellerprinzip ändern. Das neue Gesetz wird in Österreich ab 2023 umgesetzt.

Das Thema Maklerprovision sorgt immer wieder für Diskussionen. Im Zentrum der Debatte steht diesmal ein neues Gesetz in Österreich, in dem das Bestellerprinzip festgelegt ist. Das heißt: Künftig soll jene Person die Maklergebühr bezahlen, die den bzw. die Immobilienmakler:in beauftragt hat.

Die neue Regelung dient in erster Linie dazu, künftige Mieter:innen finanziell zu entlasten. Das Bestellerprinzip bringt für alle Beteiligten so manche Änderung und Umgewöhnung mit sich.

Was ist das Bestellerprinzip?

Das Bestellerprinzip regelt in der Immobilienbranche die Provision für Immobilienmakler:innen, wenn sie Mietverträge für Wohnraum vermitteln. Konkret legt es fest, dass diejenige Person, die einen bzw. eine Immobilienmakler:in beauftragt hat, auch die Kosten für die damit einhergehenden Dienstleistungen übernehmen muss.

Kurz gesagt: Wer das Aktivwerden von Immobilienmakler:innen in die Wege leitet, hat künftig die Maklergebühr zu zahlen. Das wurde bisher meist andersherum gehandhabt.

Wie war die Maklergebühr bis 2022 geregelt?

Wer zahlt die Maklerprovision bisher? Eine kurze Bestandsaufnahme zeigt: Im Moment sind Vermieter:innen von Wohnungen und Häusern gesetzlich nicht dazu verpflichtet, die Maklerprovision zu entrichten. Auch dann nicht, wenn sie den bzw. die Makler:in selbst beauftragt haben. Die Maklerprovision wurde in der Folge bisher meist auf die mietenden Personen umgelegt.

Die Einführung des Bestellerprinzips war in Politik und Öffentlichkeit deshalb schon seit mehreren Diskussionsthema. Im März 2022 wurde das neue Gesetz zur Maklerprovision vorgestellt.

Wie ist die Maklergebühr in Zukunft geregelt?

Laut Bestellerprinzip muss jene Person, die den bzw. die Immobilienmakler:in beauftragt, künftig auch die Maklergebühr bezahlen. Der oder die Mieter:in muss ausdrücklich keine Vermittlungsprovision entrichten, wenn der Auftrag von der vermietenden Partei ausging.

Es gibt eine Ausnahme: Eine Maklergebühr darf nur dann von der mietenden Partei verlangt werden, wenn diese ausdrücklich an den oder die Makler:in herangetreten ist und vor dem Aktivwerden eine Vermittlungsprovision vereinbart hat.

Wann tritt das Bestellerprinzip in Kraft?

Nach aktuellem Stand tritt das Bestellerprinzip mit dem Beginn des Jahres 2023, jedoch spätestens im Frühjahr 2023 in Kraft. Eine gesetzliche Übergangsfrist von sechs Monaten ist geplant.

Das neue Gesetz über die Maklerprovision gilt für Mietimmobilien, die in – in welcher Form auch immer – per Aushang angeboten werden. Kauf- und Gewerbeimmobilien sind vom Bestellerprinzip ausgenommen.

Wie wirkt sich das Bestellerprinzip auf die Beteiligten aus?

Das Bestellerprinzip wirkt sich sowohl auf Mieter:innen und Vermieter:innen als auch auf Immobilienmakler:innen und nicht zuletzt auf die Hausverwaltungen aus.

Auswirkungen auf Mieter:innen
Diese müssen nicht mehr automatisch die Maklerprovision zahlen und werden dadurch finanziell entlastet. Trotzdem sollten sie den Mietvertrag genau lesen, um mögliche Umgehungsversuche zu erkennen. Durch das Bestellerprinzip könnten außerdem die Mietpreise steigen und die Auswahl an ausgeschriebenen Wohnungen kleiner werden.

Auswirkungen auf Vermieter:innen
Diese tragen künftig die Kosten für die Makler:innen-Dienstleistungen selbst. Dazu gehört etwa die professionelle Vermarktung der Mietimmobilien oder die Vorauswahl von verlässlichen Mieter:innen.

Um sich die Mehrkosten wieder hereinzuholen, könnten Vermieter:innen den Mietzins anheben. Bei den ohnehin hohen Mietpreisen würde das aber womöglich das Finden ausreichend vieler Interessenten erschweren.

Auswirkungen auf Immobilienmakler:innen
Ihre Tätigkeit bleibt im Grunde dieselbe, bezahlt werden sie aber nun tatsächlich von den jeweiligen Auftraggeber:innen. Für Makler:innen ist es im Zuge des Bestellerprinzips wichtig, sich gut zu positionieren und den Wert ihrer Dienstleistungen klar hervorzuheben.

Darüber hinaus müssen sie sehr transparent arbeiten. Sie sind künftig etwa verpflichtet zu dokumentieren, warum Mieter:innen provisionspflichtig sind. Arbeiten sie mit der Hausverwaltung zusammen oder handelt es ich um öffentliche Immobilieninserate, darf künftig keine Provision verlangt werden.

Auswirkungen auf Hausverwalter:innen
Mit dem Bestellerprinzip ist die Kombination aus Makler:in und Hausverwaltung künftig nicht mehr erlaubt. Was das neue Gesetz über die Maklerprovision ebenfalls verbietet: Provisionszahlungen durch Mieter:innen an die Hausverwaltung oder von ihr beauftragte Makler:innen, wenn es dazu keinen klaren Auftrag von Mieter:innenseite gab.

Fazit: Das Bestellerprinzip soll Mieter:innen finanziell entlasten und bringt so manche Änderung in der Vermittlung von Mietimmobilien mit sich. Bei Verstößen gegen die neue Regelung sind Verwaltungsstrafen von mehreren Tausend Euro bis hin zum Entzug der Gewerbeberechtigung vorgesehen. Sich rechtzeitig zu informieren, ist in jedem Fall zu empfehlen.

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