Bauträgervertrag: die wichtigsten Fakten

bauvertraggesetz

Der Bauträgervertrag soll Käufer*innen von Immobilien vor finanziellen Risiken schützen.

Wer eine Wohnung kauft, die erst errichtet oder saniert wird, hat zumeist hohe Vorauszahlungen an den oder die Bauträger*in zu leisten. Der Bauträgervertrag schützt Erwerbende davor, bereits geleistete Vorauszahlungen zu verlieren, sollte der oder die Bauträger*in in Insolvenz gehen.

Was ist ein Bauträgervertrag?

Der Bauträgervertrag wird zwischen einem oder einer Bauträger*in und einem oder einer Erwerber*in abgeschlossen. Gegenstand des Vertrags ist der Erwerb von Eigentum, Wohnungseigentum, Baurecht, Bestandsrecht oder sonstigen Nutzungsrechten inklusive Leasing. Ein Bauträgervertrag wird nur für Gebäude und Wohnungen abgeschlossen, die in Zukunft errichtet oder vollständig saniert werden. Er muss immer schriftlich vereinbart werden.

Wo ist der Bauträgervertrag geregelt?

Die Grundlage für den Bauträgervertrag ist das Bauträgervertragsgesetz (BTVG), umgangssprachlich auch Bauvertragsgesetz. Die Voraussetzung für die Anwendung des Gesetzes ist, dass der oder die Käufer*in vor der Fertigstellung des Objekts mehr als 150 Euro pro Quadratmeter Nutzfläche an den oder die Bauträger*in zu zahlen hat.

Was regelt das Bauträgervertragsgesetz konkret?

Das Bauträgervertragsgesetz regelt, welche Bestandteile zwingend in einem Bauträgervertrag beinhaltet sein müssen. Dazu gehören vor allem Rücktrittsrechte sowie Sicherungsmodelle inklusive Ratenplan und Treuhandschaft. Ein Treuhänder oder einer Treuhänderin dient als neutrale Schnittstelle zwischen Bauträger*in und Erwerber*in. Auf die Bestellung einer Treuhandschaft kann nur im Falle einer schuldrechtlichen Sicherung verzichtet werden (BTVG § 12). 

Die Rücktrittsrechte im Bauträgervertrag
Das Bauträgervertragsgesetz sieht in Paragraf 5 zwei konkrete Rücktrittsrechte vor, um Erwerber*innen vor finanziellen Schäden durch die Insolvenz des Bauträgers oder der Bauträgerin zu schützen.

Rücktrittsrechte im Bauträgervertragsgesetz

  • Rücktritt wegen mangelhafter Vorausinformation
    Der oder die Erwerber*in kann vom Bauträgervertrag zurücktreten, wenn nicht alle relevanten Vertragsinhalte bis spätestens eine Woche vor Abgabe der Vertragserklärung vorgelegt werden. Diese Inhalte sowie der genaue Wortlaut der Sicherungspflicht sind schriftlich zu übermitteln. Der Rücktritt kann bis zum Zustandekommen des Vertrags oder danach innerhalb von 14 Tagen erklärt werden. Das Rücktrittsrecht erlischt spätestens sechs Wochen, nachdem der Vertrag zustande gekommen ist.
  • Rücktritt wegen Nichterhalt einer Förderung
    Der oder die Erwerber*in kann vom Bauträgervertrag zurücktreten, wenn eine dem Vertrag zugrunde liegende Wohnbauförderung nicht oder in erheblichem Ausmaß nicht gewährt wird und die Gründe dafür nicht bei dem oder der Erwerber*in liegen. Auch in diesem Fall ist der Rücktritt innerhalb von zwei Wochen zu erklären. Das Rücktrittsrecht erlischt spätestens sechs Wochen, nachdem die Information über die nicht gewährte oder verringerte Wohnbauförderung erhalten wurde.  

Der Rücktritt ist gegenüber dem oder der Bauträger*in oder dem oder der Treuhänder*in zu erklären.

Die Sicherungspflicht im Bauträgervertrag

Im Bauträgervertrag muss mindestens eines der im Bauträgervertragsgesetz festgelegten Sicherungsmodelle festgelegt sein. Damit wird der oder die Erwerber*in vor dem Verlust bereits geleisteter Zahlungen geschützt.

3 Sicherungsmodelle laut Bauträgervertragsgesetz

  • Schuldrechtliche Sicherung durch Bankgarantie oder Versicherung (BTVG § 8)
  • Grundbücherliche Sicherung mit Ratenplan und Bestellung einer Treuhandschaft (BTVG § 9) – wird am häufigsten angewendet
  • Pfandrechtliche Sicherung (BTVG § 11) inklusive Treuhandschaft

Die Sicherungspflicht endet erst, wenn die fertiggestellte Immobilie übergeben und im rechtmäßigen Besitz des Erwerbers oder der Erwerberin ist.

Die Ratenpläne laut Bauträgervertragsgesetz

Die Ratenpläne im Bauträgervertrag legen fest, in welchem prozentualen Höchstausmaß der vereinbarte Preis jeweils nach Abschluss der einzelnen Bauabschnitte in Raten an den oder die Bauträger*in zu zahlen ist. Zu den Bauabschnitten zählen etwa der Baubeginn oder die Fertigstellung des Rohbaus und des Dachs.

Die Vertragsparteien haben die freie Wahl zwischen Ratenplan A und Ratenplan B, wobei zweiterer eine langsamere Rückzahlung vorsieht. Wird das Objekt aus einem dringenden Wohnbedürfnis erworben, gelten für Ratenplan A gewisse Sonderregelungen. Sind diese nicht erfüllbar oder gibt es keine Einigung, darf im Bauträgervertrag ausschließlich Ratenplan B vereinbart werden.

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