Anlegerwohnung: Vorteile und Risiken

Wer eine Anlegerwohnung kauft, sichert sich eine Immobilie als Kapitalanlage. Neben vielen Vorteilen bestehen auch Risiken, die es unbedingt zu beachten gilt.

Eine Anlegerwohnung ist im Unterschied zur Vorsorgewohnung eine Immobilie, die rein zur Kapitalanlage dient. Wer eine Anlegerwohnung als Geldanlage kaufen möchte, sollte vorab genau die damit verbundenen Ziele definieren. Sind die Vorteile und Risiken genau abgewogen? Wie hoch ist die gewünschte Rendite? Und wofür soll das erwirtschaftete Geld verwendet werden? Es ist auf jeden Fall ratsam, sich vor der Entscheidung für eine Anlegerwohnung professionell beraten zu lassen.

Definition: Was ist eine Anlegerwohnung?

Anlegerwohnungen sind Immobilien, die zum Zwecke der Kapitalanlage gekauft werden. Das Prinzip einer Anlegerwohnung ist, sich eine Eigentumswohnung zu kaufen und diese zu vermieten, anstatt selbst darin zu wohnen. Langfristig sollen auf diese Weise Gewinne aus den Einnahmen des monatlichen Mietzinses generiert werden. Anlegerwohnungen gelten als sichere Form der Geldanlage, sofern einige wichtige Punkte berücksichtigt werden.

Warum in eine Anlegerwohnung investieren?

Anlegerwohnungen sind eine dauerhafte Einnahmequelle und bringen daher einige Vorteile mit sich. Die wichtigsten davon sind hier in Kürze aufgelistet.

Vorteile von Anlegerwohnungen

Einnahmen: Mit den Einnahmen aus der Vermietung wird der Immobilienkredit abbezahlt. Ein eventueller Restbetrag bleibt als Gewinn. Ist der Kredit vollständig getilgt, wird ein höherer Gewinn erzielt. Muss kein Kredit aufgenommen werden, ergibt der Mietzins abzüglich Versteuerung sofort laufende Einnahmen.
Steuervorteile: Die Zinsen des Immobilienkredits sind als Werbungskosten steuerlich absetzbar. Zu den weiteren Werbekosten zählen Betriebskosten, Telefon- und Reisekosten, Immobilienverwaltungsaufwendungen, Steuerberatungshonorare und Instandhaltungskosten zur Verlängerung der Nutzungsdauer der Anlegerwohnung.
Sicherheit: Immobilien in Form von Anlegerwohnungen gelten als eine sehr sichere Kapitalanlage. Denn Menschen brauchen zu jedem Zeitpunkt Wohnraum, der Sachwert der Immobilien bleibt trotz Börsenschwankungen und Co. unverändert und der Mietzins wird an die Inflationsrate angepasst.

Welche Risiken bergen Anlegerwohnungen?

Immobilien als Kapitalanlagen bieten zwar zahlreiche Vorteile, sind aber auch mit Risiken verbunden. Es ist wichtig, sich vorab genau darüber zu informieren und die möglichen Herausforderungen stets im Blick zu haben.

Risiken von Anlegerwohnungen

Leerstand: Hierbei handelt sich um das größte Risiko. Steht die Wohnung über einen längeren Zeitraum leer, fehlen die Mieteinnahmen. Etwaige Kreditraten sowie die Betriebskosten sind aber weiterhin laufend zu tilgen. Um Leerstände zu verhindern, ist die durchdachte Auswahl der Immobilie [MK2] das Um und Auf. Zudem sichern unbefristete Mieterträge regelmäßige Mieteinnahmen. Allerdings kann die Vermieterseite diese auch weniger leicht kündigen. Eine weitere Möglichkeit, Leerstände abzufedern, ist ein Mietenpool.
Verwaltung: Übernehmen Besitzer*innen einer Anlegerwohnung selbst die Verwaltung, tragen sie zugleich die Verantwortung für alle damit verbundenen Formalitäten und Aufgaben. Sie sind etwa dafür zuständig, Mietverträge präzise zu formulieren um späteren Konflikten vorzubeugen. Eine mögliche Lösung ist, diese Aufgaben an eine Wohnungsverwaltung abzugeben.
Werterhalt: Besitzer*innen von Anlegerwohnungen sollten nicht nur den Werterhalt der Immobilie sichern, sondern ihn im Idealfall auch steigern. Um das zu erreichen, muss die Immobilie laufend gepflegt und instandgehalten werden – das kostet Zeit und Geld. Professionelle Immobiliengesellschaften übernehmen diese Aufgaben.
Liebhaberei: Spätestens 23 Jahre nach Baubeginn oder 20 Jahre nach Vermietungsbeginn muss mit der Anlegerwohnung ein akkumulierter steuerlicher Gesamtüberschuss gemacht worden sein. Andernfalls sind die erhaltenen Steuervorteile wegen Liebhaberei an das Finanzamt zurückzuzahlen. Tipp: Vorab eine Prognoserechnung erstellen.

Welche Renditen sind mit Anlegerwohnungen möglich?

Wie hoch die Rendite einer Anlegerwohnung ist, hängt von mehreren Faktoren wie Zinsentwicklung oder Renovierungskosten ab. In größeren österreichischen Städten liegen die möglichen Renditen bei drei bis vier Prozent pro Jahr, in Wien sind sie mitunter etwas niedriger. Zu beachten ist auch, dass die ersten Jahre an Mietrendite in die Nebenkosten des Immobilienkaufs fließen. Von der Brutto-Rendite wird unter gewissen Voraussetzungen noch die Umsatzsteuer sowie die Einkommenssteuer abgezogen.