Vorsorgewohnung kaufen: Worauf ist zu achten?

Was Sie unbedingt wissen sollten, wenn Sie sich für die Anschaffung einer Vorsorgewohnung interessieren.

Was ist eine Vorsorgewohnung? 

Eine Vorsorgewohnung ist eine Eigentumswohnung, die zunächst nicht dem eigenen Wohnzweck dient. Eine Eigennutzung kommt erst zu einem späteren Zeitpunkt infrage. Eine Vorsorgewohnung wird gezielt gekauft, um das dafür eingesetzte Kapital zu vermehren. Das geschieht durch Mieteinnahmen in Kombination mit der Steigerung des Wohnungswertes. Somit dient die Vorsorgewohnung der Pensionsvorsorge beziehungsweise dem Vermögensaufbau.

Wie unterscheiden sich Vorsorgewohnung und Anlegerwohnung?

Das Ziel einer Vorsorgewohnung ist es, laufend Geld einzunehmen, um auf lange Sicht einen Gewinn zu erzielen. Der für die Wohnung aufgenommene Kredit wird mit den laufenden Mieteinnahmen abbezahlt. Somit ist die Vorsorgewohnung eine Möglichkeit, sich mit vergleichsweise geringem Risiko ein eigenes Vermögen aufzubauen. Ist die Immobilie abbezahlt, können die Mieterträge beispielsweise dafür verwendet werden, um sich zur Pension etwas dazuzuverdienen. Anders ist das bei einer Anlegerwohnung: Sie hat eher den Zweck einer Kapitalanlage. Sie kann bei Bedarf auch zur Gänze aus Eigenmitteln angeschafft werden.

Welcher Ertrag ist bei einer Vorsorgewohnung zu erwarten?

Ein großer Vorteil für jene, die eine Vorsorgewohnung kaufen, beläuft sich darauf, dass die Mieteinnahmen laufend dem Index angepasst werden und somit quasi mit der Inflationsrate steigen. Eine Rendite von mehr als drei Prozent sollte bei marktüblicher Miete als ungefährer, realistischer Richtwert dienen. Die Arbeiterkammer warnte allerdings im Zuge einer Marktüberprüfung 2018 vor überzogenen Mietrendite-Versprechen bei Vorsorgewohnungen. Sie liebäugeln damit, eine Vorsorgewohnung in Wien zu kaufen? Detaillierte Rechenbeispiele für die Rendite von Vorsorgewohnungen finden sich auf unabhängigen Plattformen wie etwa dem Online-Aufritt der Stadt Wien.

Hat eine Vorsorgewohnung Steuervorteile?

Ja, eine Vorsorgewohnung hat prinzipiell steuerliche Vorteile. Einer davon: Die Umsatzsteuer (20 Prozent) des Kaufpreises kann vom Finanzamt zurückgefordert werden. Das geht aber nur, wenn die Vorsorgewohnung mindestens 20 Jahre lang vermietet werden soll. Erst danach darf die Wohnung selbst bezogen werden, ansonsten ist die Umsatzsteuer an das Finanzamt zurückzuzahlen. Es ist auf jeden Fall sehr ratsam, für den Kauf einer Vorsorgewohnung eine professionelle Steuerberatung heranzuziehen. So wird steuerlichen Fehlern vorgebeugt, die teuer werden könnten.

Was ist beim Kauf einer Vorsorgewohnung zu berücksichtigen?

Eine Vorsorgewohnung sollte sich in einer attraktiven Wohnlage mit öffentlichem Verkehrsnetz, Einkaufsmöglichkeiten und Erholungsgebieten wie etwa Parks befinden. Gut eignen sich lebenswerte Städte mit Universitäten wie Wien, Graz oder Salzburg. Denn es ist ausschlaggebend, rasch passende Mieterinnen oder Mieter zu finden, um den Kredit abzubezahlen. Neubauten eignen sich besser als Altbauten. Aufgrund der vielen Single- und Pärchen-Haushalte ist eine Wohnungsgröße von bis zu 50 Quadratmetern optimal, idealerweise hat die Wohnung einen Balkon oder eine Terrasse.

Für wen ist eine Vorsorgewohnung geeignet?

Eine Vorsorgewohnung eignet sich für Menschen, die angespartes Eigenkapital in eine Immobilie investieren möchten, in der sie vorerst nicht selbst wohnen. Sie müssen dazu bereit sein, die Wohnung mindestens zwei Jahrzehnte lang zu vermieten und den Vermieterpflichten, wie zum Beispiel Reparaturen nachzukommen. Es gibt Modelle, bei denen die nötigen Aufgaben – von der Mietersuche über die Wohnungsübergabe bis zu Instandhaltungen – an professionelle Immobilienverwalter ausgelagert sind. Fazit: Der Kauf einer Vorsorgewohnung kann rentabel sein, ist aber sehr komplex und sollte in jedem Fall gut überlegt werden.

Wie Sie sonst noch interessieren könnte: 

• Tipps vom KSV, um passende Mieterinnen und Mieter für die eigene Vorsorgewohnung zu finden

• Studie der Arbeiterkammer aus dem Jahr 2018 zum Thema „Geldanlage Vorsorgewohnungen“