Die eigene Wohnung vermieten: Das müssen Sie bedenken

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Wollen Sie die eigene Wohnung vermieten oder sich eine Mietwohnung als Wertanlage zulegen? Hier finden Sie Tipps zum Vermieten einer privaten Wohnung, sowie Vor- und Nachteile.

Immobilien als Wertanlage

Eine Immobilie zu kaufen um sie zu vermieten – lohnt sich das? Fakt ist: Die Preise für Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen sind in den vergangenen Jahren stetig gestiegen: Seit dem Jahr 2000 haben die Wohnimmobilienpreise in Österreich durchschnittlich um 122 Prozent zugelegt. Alleine im Coronajahr 2020 gab es eine Preissteigerung um 7 Prozent. Auch die Mietpreise stiegen in den letzten 15 Jahren enorm (mehr dazu hier).

Ob sich der Kauf einer Immobilie als Anlage lohnt, hängt aber maßgeblich vom Kaufobjekt und der eigenen finanziellen Situation ab. Wie viel kostet die Immobilie, in welchem Zustand ist sie (renovierungsbedürftig?), was sind die laufenden Kosten und Instandhaltungskosten, muss ein Kredit aufgenommen werden und falls ja, zu welchen Bedingungen, und wie gestaltet sich zukünftige Mietpreis.

Vorteile und Nachteile beim Wohnung vermieten

Funktioniert das Vermieten reibungslos nach Plan, dann ist eine vermietete Wohnung nicht nur aufgrund kontinuierlich steigender Immobilienpreise eine gute Kapitalanlage, sondern beschert zusätzlich ein monatliches Einkommen. Insbesondere, wenn die Mietwohnung bereits vorhanden ist und sonst leer stehen würde, ist eine Vermietung (z. B. über eine Hausverwaltung) eine gute Einnahmequelle.

Nichtsdestotrotz sind damit auch Risiken verbunden: Verspätete oder nicht bezahlte Mieten, Kosten bei einem Mieterwechsel oder ein Mietausfall durch Leerstand sind nur einige der Risiken. Auch Unvorhersehbares kann eintreten, etwa Mängel, die beim Immobilienkauf nicht bemerkt wurden, und deren Behebung später teuer kommen kann. Erwischt man den falschen Mieter (Stichwort: Mietnomaden) fällt man nicht nur um den Mietzins um, sondern hat auch mitunter noch Reparatur- und Gerichtskosten zu zahlen.

Selbst vermieten oder outsourcen?

Eine Wohnung zu vermieten ist aufwändig. Wollen Sie selbst die Verwaltung über die zu vermietende Wohnung übernehmen, kostet dies Zeit. Sie müssen sich ein Grundwissen zum Mietrecht aneignen, auf Mieteranfragen reagieren, sich um die Reparatur und Instandhaltung kümmern und an Eigentümerversammlungen teilnehmen.

Alternativ kann die Verwaltung der Wohnung einer externen Hausverwaltung übergeben werden, die Verwaltungsaufgaben wie Reinigung, Instandhaltung und Betriebskostenabrechnung regelt. Diese kann jedoch teuer werden, vor allem in Städten wie Wien, Salzburg und Innsbruck.

Haben Sie als Eigentümer weder die benötigten Qualifikationen (und auch kein Interesse sich diese anzueignen) noch die nötigen Ressourcen oder Nerven für die Durchführung der Verwaltungsaufgaben, dann greifen Sie besser auf eine Hausverwaltung zurück.

Pflichten des Vermieters

Der Mieterschutz ist in Österreich stark ausgeprägt. Es bedarf schon triftiger Gründe, die Kaution einzubehalten oder einen Mieter zu kündigen. Es gibt im Anwendungsbereich des Mietrechtsgesetz klare Regeln betreffend Kaution, Befristung und Kündigungsschutz. Mieter haben außerdem das Recht, notwendige Instandhaltungsmaßnahmen vom Vermieter einzufordern (Erhaltungspflicht) oder die Betriebskostenabrechnung einzusehen. Dies alles kann nervenaufreibend und belastend sein.

Hinzu kommt ein Punkt, der gerne vergessen wird: Die Mieteinnahmen sind natürlich steuerpflichtig. Vielen wird die folglich fällige Einkommenssteuererklärung zu kompliziert, wodurch eine professionelle Steuerberatung notwendig wird. Und auch diese kostet wieder. (scu)

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