Großzügige Vorstadtvilla mit Panoramablick und privater Zufahrt, zwischen Neustift und Döbling

Willkommen in Ihrer Vorstadt-Villa in einer exklusiven Villengegend des 19. Bezirks, verborgen gelegen durch eine private Zufahrtsstraße!

In absoluter Ruhelage des 19. Wiener Gemeindebezirks liegt diese moderne Vorstadt-Villa. Mit einer Wohnfläche von großzügigen ca. 224 m² und einem riesigen Kellerbereich von ca. 127 m² bietet dieses Anwesen ausreichend Platz für Ihre Familie und Ihre individuellen Bedürfnisse.

Die Villa erreichen Sie über Ihre eigene Zufahrtsstraße, die Ihnen absolute Privatsphäre und Ruhe garantiert. Das Haus ist im hinteren Grundstücksteil angelegt und verfügt über 3 Geschoss-Ebenen (KG, EG und OG).

Das Grundstück inkl. Zufahrtsstraße misst insgesamt 849 m² und verfügt über einen ca. 631 m² großen südseitig ausgerichteten nicht einsehbaren Garten mit Obstbäumen, sowie zwei schönen ebenerdigen Terrassen. Von der großzügigen Süd-Terrasse aus können Sie entspannt den Sonnenuntergang genießen, ebenso vom Balkon aus im Obergeschoss mit Panoramablick. Die rückseitige Terrasse bietet Ihnen auch an heißen Tagen einen herrlichen Rückzugsort im Freien.

Die getrennt vom Hauptgebäude errichtete Garage und zahlreiche Stellplätze auf der Zufahrtsstraße sorgen dafür, dass Sie und Ihre Gäste immer bequem parken können, während die gute Infrastruktur des Bezirks Ihnen alle Annehmlichkeiten des modernen Lebens bietet.

Die Villa ist komplett unterkellert und bietet vier große Kellerräume mit einer Raumhöhe von 2,2m und Hochfenstern ins Freie. Durch die natürliche Belichtung ist der Keller zum Großteil auch als Aufenthaltsbereich nutzbar: in einem der Kellerräume befinden sich WC und Dusche sowie Waschbecken, und Waschmaschinen-Anschluss dieser Raum wäre daher ideal als Wirtschafts- oder Wellness-Bereich nutzbar. In einem zweiten Raum befinden sich Küchenanschlüsse, da dieser Raum als Aufenthaltsraum für Personal geplant war. Die beiden anderen Räume sind Büro- oder Lagerräumlichkeiten. Im Heizraum befinden sich die beiden Heizkessel samt Verteiler sowie Lagermöglichkeiten.

Erdgeschoss und Obergeschoss der Villa werden mit zwei getrennten Heizsystemen versorgt (Gas-Zentralheizung mit Heizanlage im Keller und Radiatoren in allen Wohnbereichen sowie Flur/Dielen, Bäder und WCs), ebenso mit getrennten Stromkreisläufen, es gibt zwei Gaszähler und zwei Kamine. Auf jeder Ebene befindet sich derzeit Bad, WC und Küche sowie Schlafräumlichkeiten. Einer Trennung in Büro und Wohnung oder der Nutzung als Zweifamilienhaus steht damit nichts im Wege.

Die im Jahr 1991 fertiggestellte Villa bietet mit seiner Ziegelmassivbauweise angenehmen Wohnkomfort. Jedoch spiegeln Küchen und Bäder nicht mehr den heutigen Standard wider bzw. weisen deutliche Gebrauchsspuren auf - hier können Sie kreativ Ihre persönlichen Wünsche verwirklichen!

Raumaufteilung und Nutzflächen:

Kellergeschoß (teilbelichtet), ca. 137 m², Raumhöhe 2,24m:

• 4 Kellerräume zu je ca. 26-27 m²:
• ein Raum als Wohnbereich mit Küchenanschlüssen ausgestattet
• weitere zwei Räume zur Nutzung als Lagerraum/Speis bzw. Fitnessraum oder Büro
• ein Heizraum ca. 12,5 m² (Gas-Zentralheizung)
• ein Wirtschafts- oder Wellness-Raum (inkl. Waschmaschinenanschluss, Waschbecken und integrierter Dusche)

Erdgeschoß / Wohnbereich 1 ca. 122 m², Raumhöhe 2,68m:

• Wohn- und Essbereich, ca. 54 m² mit Zugang zur südseitigen Terrasse mit Markise
• Ein weiteres Zimmer, ca. 16 m²
• Großer Flur / Diele: ca. 21 m² mit Zugang zum Garten
• Küche: ca. 10,3 m² mit Zugang zur nordseitigen Terrasse mit Markise
• Schrankraum / Kabinett: ca. 7 m²
• WC: ca. 3,4 m²
• Bad mit Eckbadewanne, Eckdusche Waschbecken, Waschmaschinen-Anschluss, Fenster: ca. 10,3 m²

Obergeschoß / Wohnbereich 2 ca. 89 m², Raumhöhe 2,54m:

• Diele/Flur: ca. 13 m²
• Bad mit Badewanne, Dusche, Waschbecken, Bidet, Toilette, Fenster, ca. 7,8 m²
• Wohnzimmer: ca. 25 m² mit Zugang zum Süd-Balkon mit Fernblick
• Küche mit Fenster: ca. 13,2 m²
• Zwei Schlafzimmer zu je ca. 14,9 m²

Summe Wohnfläche: ca. 210,8 m²  -   Summe Nutzfläche ohne Terrassen: ca. 347,8 m²

Dach:
Dachstuhl in Vollschalung, sehr guter Zustand, trocken, als zusätzlicher Lagerraum verwendbar.

Weitere Flächen:

• Grundfläche: ca. 849 m²
• Ca. 175 m² Zufahrtstraße
• Terrassen: ca. 87 m²
• Gartenfläche: ca. 631 m²
• Garage: ca. 18 m²

Die Highlights

• Absolute Ruhelage
• Ziegel-Massivbauweise
• Garage mit Torautomatik/Fernbedienung und 5-6 PKW Stellplätze am Grund
• Süd- und Nord-Terrasse jeweils mit Markisen
• Süd-Balkon mit Fernblick
• Alle Fenster und Terrassentüren mit Sonnenschutz
• Alarmanlage
• 2 Wohneinheiten möglich mit getrennten Eingängen
• Elektrisches Einfahrtstor mit Fernbedienung, zusätzliches verschließbares Eisentor zur Garage hin
• Vorhandenes Mobiliar kann optional ebenfalls erworben werden

Bebauungsbestimmungen: Bauklasse WI, maximal 7,5m, offene oder gekuppelte Bauweise. Derzeit 8,5 bis zur Dachspitze

Auf Anfrage senden wir Ihnen gerne weitere Informationen zu.

Besichtigungen:

Hat diese Immobilie Ihr Interesse geweckt? Ich freue mich auf Ihre Anfrage! Für weitere Fragen stehe ich Ihnen gerne jederzeit zur Verfügung! Lediglich Anfragen mit vollständigem Namen, einer Telefonnummer sowie einer E-Mail-Adresse können unsererseits bearbeitet werden. Die von uns bereitgestellten Informationen beruhen auf Angaben des Abgebers. Für die Richtigkeit und Vollständigkeit der Angaben kann keine Gewähr bzw. Haftung übernommen werden. Änderungen vorbehalten!

Wir weisen darauf hin, dass zwischen dem Vermittler und dem Auftraggeber ein familiäres oder wirtschaftliches Naheverhältnis besteht.

Der Vermittler ist als Doppelmakler tätig.

Infrastruktur / Entfernungen

Gesundheit
Arzt <1.000m
Apotheke <1.000m
Klinik <2.000m
Krankenhaus <2.000m

Kinder & Schulen
Schule <500m
Kindergarten <500m
Universität <1.500m
Höhere Schule <1.500m

Nahversorgung
Supermarkt <500m
Bäckerei <1.000m
Einkaufszentrum <3.500m

Sonstige
Geldautomat <500m
Bank <500m
Post <1.500m
Polizei <1.000m

Verkehr
Bus <500m
Straßenbahn <1.000m
U-Bahn <2.500m
Bahnhof <2.000m
Autobahnanschluss <3.500m

_{Angaben Entfernung Luftlinie / Quelle: OpenStreetMap}

Lage:
Die Villa aus den 90er Jahren befindet sich in ruhiger und grüner Lage im 19. Wiener Gemeindebezirk, zwischen Krottenbachstraße und Hackenberggasse. Die unmittelbare Umgebung zeichnet sich überwiegend durch eine Bebauung mit Ein- und Zweifamilienhäusern aus. Die Ausrichtung des Hauses nach Süden bietet viel Sonnenlicht und eine angenehme Wohnatmosphäre. In unmittelbarer Nähe befindet sich der idyllische Stadtteil Sievering, der für seine Villen und Weinberge bekannt ist. Auf der fußläufig erreichbaren Krottenbachstraße finden Sie nur wenige Gehminuten entfernt den Bus 35A bzw. Nachtbus N35, der Sie in 3 Stationen zur S45 bringt. Ebenfalls rasch erreichbar sind Supermärkte, Bank, Volksschule und diverse Lokale.