Ein Untermietvertrag ist in Österreich in bestimmten Fällen erlaubt. Während Wohngemeinschaften in Form einer Untermiete zulässig sind, könnte ein Untervermieten der gesamten Mietwohnung Probleme mit sich bringen.
Darf ich meine Wohnung untervermieten?
Bei der Untervermietung wird ein Mietvertrag mit dem Hauptmieter einer Wohnung, und einer dritten Partei, die nicht der Eigentümer der Wohnung ist, geschlossen. Das ist oft bei Wohngemeinschaften der Fall. Grundsätzlich darf jeder Hauptmieter laut Mietrechtsgesetz in Österreich untervermieten, solange er selbst in der Wohnung wohnt. Möchte der Hauptmieter sein Zimmer bzw. einen Teil der Wohnung untervermieten ohne selbst dort zu wohnen braucht er die Zustimmung des Vermieters (Eigentümers). Diese Zustimmung sollte aus Dokumentationsgründen am besten schriftlich erfolgen.
Die Untermiete ist von einer Zwischenmiete zu unterschieden, bei der die Mietdauer zeitlich begrenzt ist.
Wann ist eine Untermiete verboten?
Die Untermiete ist dann verboten, wenn das gesamte Objekt (die gesamte Wohnung) untervermietet werden soll und der Hauptmieter dort nicht wohnt. Zudem sind Untermietverträge nicht zulässig, wenn die Untermiete unverhältnismäßig hoch im Vergleich zur Hauptmiete ist. Sie darf maximal 150 Prozent der Hauptmiete zuzüglich Betriebskosten und Umsatzsteuer betragen.
Die meisten Mietverträge enthalten ein vertragliches Verbot der Untervermietung – das heißt bei Unklarheiten am besten beim Vermieter nachfragen. Selbst wenn im Mietvertrag nichts zum Thema Untervermietung angegeben ist, ist der Verstoß gegen eine der beiden oben genannten Verbote ein Kündigungsgrund.
Ist im Mietvertrag ein vertragliches Verbot der Untervermietung festgehalten, kann der Vermieter gegen die Untervermietung gerichtlich vorgehen, wenn:
- die gesamte Wohnung untervermietet wird
- die Untermiete zu hoch ist
- ein Überbelag besteht (Anzahl der Bewohner übersteigt die Anzahl der Räume) oder
- der neue Untermieter den Frieden der Hausgemeinde stören könnte.
Während die ersten beiden Gründe eine Aufkündigung des Hautptmietvertrags berechtigen, kann bei Überbelag und Störung des Hausfriedens meist nur auf Unterlassung der Untervermietung seitens des Vermieters geklagt werden.
Welche Rechte und Pflichten haben Mieter und Untermieter?
Der Untermietvertrag ist an den Haupmietvertrag gekoppelt. Das heißt: Wird der Hauptmietvertrag beispielsweise aufgelöst, endet auch der Untermietvertrag. Während Untermieter die selben Pflichten wie die Hauptmieter haben – etwa eine pünktliche Zahlung des Mietzinses oder die Einhaltung der Hausordnung – haben Untermieter Einschnitte in punkto Mieterschutz. So haben Untermieter zum Beispiel kein Recht auf Einsicht in die Betriebskostenabrechnung oder notwendige Instandhaltungsmaßnahmen einzufordern. Umgekehrt bleiben vernachlässigte Verpflichtungen seitens des Untermieters, etwa Schäden oder ein Mietrückstand, beim Hauptmieter hängen. Denn dieser hat dafür zu sorgen, dass der Vermieter die Miete dennoch pünktlich erhält. (scu)
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